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Le LMNP perd de son éclat

Avant 2025, le LMNP permettait d’amortir la valeur du logement, du mobilier et des travaux ; les loyers échappaient ainsi largement à l’impôt, sans gonfler la plus-value le jour de la revente. Depuis le 1?? janvier 2025, cette mécanique a changé : les amortissements viennent désormais se déduire du prix d’acquisition, ce qui augmente la base taxable lors de la revente. Concrètement, la plus-value est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 15,5 % de prélèvements sociaux. Pour profiter d’une exonération totale, il faut conserver le bien vingt-deux ans pour l’IR et trente ans pour les prélèvements sociaux — un horizon trop lointain pour nombre d’investisseurs qui visaient des rotations de portefeuille plus rapides.

La nue-propriété, mode d’emploi

La pleine propriété d’un bien repose sur trois droits :

• Usus : le droit d’utiliser le bien (y habiter, le prêter).
• Fructus : le droit d’en percevoir les revenus (les loyers).
• Abusus : le droit d’en disposer (vendre, donner, hypothéquer).

Lorsque vous achetez en nue-propriété, vous ne conservez que l’abusus. L’usus et le fructus sont temporairement transférés à un usufruitier — souvent un senior — pour une durée prédéterminée. En échange de cette renonciation temporaire :

• Le prix d’achat est réduit de 20 % à 50 % par rapport à la valeur du même bien en pleine propriété.
• L’usufruitier assume les charges courantes, les gros travaux et la taxe foncière.
• À la fin du démembrement, vous récupérez automatiquement et gratuitement la pleine propriété, sans taxation supplémentaire.

Autrement dit, la décote enregistrée à l’achat se mue en plus-value latente, connue dès le départ et indépendante des aléas locatifs.

Les atouts pour l’investisseur débutant

Un investissement sans gestion locative
Parce que le senior occupant ou l’exploitant institutionnel prend en charge l’entretien du bien, vous n’avez ni locataire à rechercher, ni risques d’impayé, ni périodes de vacance.

Aucune fiscalité intermédiaire
En l’absence de loyers perçus, vous ne déclarez pas de revenus fonciers ; les prélèvements sociaux ne s’appliquent donc pas pendant toute la durée de l’usufruit.

Frais d’acquisition allégés
Les droits de mutation et les émoluments du notaire sont calculés sur la valeur décotée, ce qui réduit sensiblement le coût d’entrée.

Allègement potentiel de l’IFI
Selon la rédaction du contrat, seule la valeur de la nue-propriété — donc la portion décotée — peut entrer dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.

Visibilité sur la performance
Votre rendement est déterminé dès la signature : la décote constitue le gain prévisible, non grevé de fiscalité ni de charges imprévues.

LMNP ou nue-propriété ? Deux logiques, deux profils

• Recherche de revenus immédiats : le LMNP reste pertinent pour ceux qui souhaitent des loyers mensuels et acceptent la gestion locative, les éventuels impayés et une fiscalité désormais plus lourde au moment de la revente.
• Capitalisation long terme et tranquillité : la nue-propriété convient aux investisseurs disposant d’une trésorerie disponible au départ et prêts à patienter entre huit et vingt ans. Ils sécurisent ainsi un rendement net de toute fiscalité intermédiaire et évitent les soucis liés à la location.

Les notions clés à retenir

En devenant nu-propriétaire, vous possédez « les murs » mais renoncez temporairement à l’usage et aux loyers. L’usufruitier occupe le bien ou le met en location et paie les charges courantes. À l’issue du démembrement, la pleine propriété se reconstitue sans frais supplémentaires : vous récupérez donc l’usus, le fructus et l’abusus. Cette mécanique en fait un outil redoutable pour préparer sa retraite, transmettre un patrimoine ou tout simplement faire croître son capital à l’abri des turbulences fiscales.

En conclusion
Si vous disposez d’un capital à placer sur le moyen ou long terme et voulez éviter à la fois la gestion locative et la pression fiscale, la nue-propriété mérite une analyse approfondie. Prenez le temps d’évaluer votre horizon d’investissement, votre besoin de revenus immédiats et votre appétence pour la gestion. Un conseiller en gestion de patrimoine ou votre notaire pourra affiner ce diagnostic et s’assurer que le montage s’intègre harmonieusement à votre stratégie globale.

Comme pour tout investissement immobilier, la diversification reste de mise et une étude personnalisée s’impose avant de signer.